淮南長安網(wǎng)訊 房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件牽涉利益廣泛,、法律關(guān)系復(fù)雜，法院在辦理房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件中往往需要運(yùn)用法律手段維護(hù)各主體利益,。被拆遷人的拆遷安置權(quán)與房屋抵押權(quán)人的抵押權(quán)沖突時,，如何予以權(quán)衡？近日,，淮南市大通區(qū)人民法院在辦理一起房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件中,，依法支持破產(chǎn)程序中拆遷安置權(quán)優(yōu)先于房屋抵押權(quán)進(jìn)行保護(hù)，判決抵押權(quán)人辦理案涉房屋的抵押權(quán)注銷登記,。

大通區(qū)法院審理查明,，2011年8月，尚某與甲房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》,，以所有權(quán)調(diào)換方式獲得該公司開發(fā)的安置房屋一套,。甲公司于2018年1月向尚某交付了案涉房屋。2023年2月,，甲公司辦理了案涉房屋的所有權(quán)首次登記,，具備了辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記條件。但尚某到不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)準(zhǔn)備辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時被告知房屋已被抵押登記，無法辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記,。原來,，甲公司為了融資與某銀行簽訂數(shù)份《固定資產(chǎn)貸款合同》、《最高額抵押合同》,，將包括案涉房屋在內(nèi)的在建工程及二宗國有土地使用權(quán)抵押給某銀行,，為其貸款提供最高額抵押擔(dān)保并辦理了抵押權(quán)登記。故,，尚某拆遷安置的房屋處在抵押查封狀態(tài),，無法辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記證書。

甲公司因經(jīng)營問題進(jìn)入破產(chǎn)程序,，某銀行將案涉?zhèn)鶛?quán)轉(zhuǎn)讓給乙公司，該公司在淮南市大通區(qū)人民法院受理的甲公司破產(chǎn)重整案中進(jìn)行了債權(quán)申報,，債權(quán)得到確認(rèn),，并納入甲公司重整計(jì)劃。尚某訴至法院,，請求判令乙公司注銷案涉房屋及相應(yīng)份額的土地使用權(quán)抵押,，并判令甲公司協(xié)助辦理房屋不動產(chǎn)登記權(quán)證。

淮南市大通區(qū)人民法院認(rèn)為,，尚某與甲公司簽訂《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》,，雙方在協(xié)議中約定以甲公司開發(fā)的某小區(qū)特定房屋作為安置房，該房屋的位置,、用途特定,，雙方以產(chǎn)權(quán)置換的方式達(dá)成的協(xié)議合法有效，應(yīng)受法律保護(hù),。2023年4月20日施行的《最高人民法院關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問題的批復(fù)》法釋〔2023〕1號第二條第一款規(guī)定,，商品房消費(fèi)者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，主張其房屋交付請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán),、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的,，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。根據(jù)該批復(fù)規(guī)定的權(quán)利順位,，抵押權(quán)不得對抗商品房消費(fèi)者享有的房屋交付請求權(quán),。舉輕以明重，抵押權(quán)更不能對抗拆遷安置戶享有的權(quán)益,，包括房屋交付請求權(quán),。此外，因拆遷安置權(quán)益事關(guān)當(dāng)事人的基本生存權(quán)利,，后續(xù)設(shè)置的其他權(quán)利也不得對抗拆遷安置權(quán),。因此甲公司向尚某交付案涉房屋后，尚某即取得該房屋的所有權(quán)。

與此同時,，在已發(fā)生法律效力的裁定批準(zhǔn)的甲公司重整計(jì)劃中已經(jīng)明確：為解決本案安置戶,、消費(fèi)者產(chǎn)權(quán)證辦理的問題，對債務(wù)人特定財(cái)產(chǎn)享有擔(dān)保權(quán)的債權(quán)人應(yīng)在本重整計(jì)劃經(jīng)法院裁定生效后,，及時辦理抵押注銷登記手續(xù),。乙公司應(yīng)當(dāng)依法辦理抵押注銷登記手續(xù)。據(jù)此,，大通區(qū)法院判決：乙公司為尚某履行辦理案涉房屋的抵押權(quán)注銷登記,；甲公司協(xié)助尚某辦理案涉房屋的產(chǎn)權(quán)登記。

法官說法

“公平清理債權(quán)債務(wù)”是破產(chǎn)制度的核心宗旨之一,，但,，破產(chǎn)程序中法律也就各類債權(quán)的清償順序作出了明確規(guī)定。各類債權(quán)之間此消彼長的關(guān)系,，導(dǎo)致每一優(yōu)先順位債權(quán)人的債權(quán)認(rèn)定將直接影響后順位債權(quán)人的權(quán)益,。拆遷安置戶為社會公共利益讓渡了其自身生存性權(quán)益，在選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋信息明確,、特定的情形下,，拆遷安置戶優(yōu)先取得補(bǔ)償房屋的權(quán)益理應(yīng)受到保障。對此,，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng),、規(guī)范對房地產(chǎn)開發(fā)商的監(jiān)督，及時督促房地產(chǎn)開發(fā)商向拆遷安置戶辦理產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的預(yù)告登記并履行交付義務(wù),，明確一房多賣,、多抵的處罰措施。拆遷安置戶應(yīng)當(dāng)在簽署拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議時明確產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋信息,，并及時辦理網(wǎng)簽備案,、預(yù)告登記以保障自身權(quán)益。