淮南長安網(wǎng)訊 小區(qū)公共管道漏水，導(dǎo)致業(yè)主的房屋受損，物業(yè)公司是否應(yīng)該擔(dān)責(zé)？12月17日，記者獲悉，淮南市中級人民法院審理了這樣一起財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛案件。

自2023年1月起，蔡某發(fā)現(xiàn)房屋天花板上懸掛的管道破裂，導(dǎo)致房內(nèi)的吊頂、墻體、木地板被水浸泡、損壞，蔡某與某物業(yè)公司就賠償問題協(xié)商未果，遂訴至法院。經(jīng)查，漏水系因該單元同戶型自上而下公共排水管道出現(xiàn)漏水點(diǎn)所致，該管道為蔡某樓上十戶居民共同使用，蔡某不使用該管道。此前，該物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)委會簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》約定，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容包含對房屋共用設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)。

一審法院判決某物業(yè)公司賠償蔡某財(cái)產(chǎn)損失費(fèi)24817元，并支付鑒定費(fèi)3000元。物業(yè)公司不服，上訴至淮南中院，辯稱，案涉管道不屬于公共管道，系業(yè)主專有部分的管道；根據(jù)業(yè)內(nèi)慣例，物業(yè)公司只負(fù)責(zé)疏通公共管道，該管道的維修以及維修資金由業(yè)委會負(fù)責(zé)，其不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任；蔡某曾擅自改變房屋結(jié)構(gòu)后加裝吊頂，導(dǎo)致物業(yè)不能及時發(fā)現(xiàn)管道破損情況，需自行承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

淮南中院經(jīng)審理認(rèn)為，《中華人民共和國民法典》第二百七十四條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公共設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。公共排水管道屬于共用設(shè)施設(shè)備。”《中華人民共和國民法典》第九百二十四條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分。”此外，蔡某私自加裝吊頂?shù)男袨閷僬Ｑb修裝飾行為，未改變共有管道用途，不會增加管道破裂風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)公司未能舉證證明其對小區(qū)公共管道盡到了定期疏通、養(yǎng)護(hù)等妥善維修、養(yǎng)護(hù)義務(wù)，其行為已構(gòu)成違約，故法院依法維持一審判決。

法官說法

該案爭議焦點(diǎn)在于公共排水管道是否屬于業(yè)主共用設(shè)施設(shè)備。實(shí)踐中，根據(jù)共有人的范圍，業(yè)主共有可分為小區(qū)全體業(yè)主共有、某一棟建筑內(nèi)全體業(yè)主共有、特定單元內(nèi)全體業(yè)主共有等。該案的建筑戶型自上而下布置公共排水管道，供該單元同戶型全體業(yè)主使用，在構(gòu)造上、功能上具有相對獨(dú)立性，與該單元同戶型業(yè)主具有使用上的利害關(guān)系，故該公共排水管道屬于共用設(shè)施設(shè)備，而非業(yè)主專有。有觀點(diǎn)認(rèn)為，部分業(yè)主使用的共用設(shè)施設(shè)備屬于該部分業(yè)主共有，應(yīng)當(dāng)由使用該管道的業(yè)主自行承擔(dān)維修責(zé)任。物業(yè)公司作為管理人，不負(fù)有查明漏水原因及維修管道的義務(wù)，不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。對此，法院不予認(rèn)可。一方面，小區(qū)業(yè)主通過《物業(yè)管理服務(wù)合同》將共有設(shè)施設(shè)備的管理權(quán)交給物業(yè)公司，約定由物業(yè)公司負(fù)責(zé)養(yǎng)護(hù)、管理、運(yùn)行等。若物業(yè)公司僅負(fù)責(zé)疏通公共管道，而不妥善維修、養(yǎng)護(hù)，則有悖于物業(yè)服務(wù)合同的承諾，不利于對業(yè)主利益的平衡保護(hù)。另一方面，商品住宅的購房者已按一定比例向有關(guān)部門交納住宅專項(xiàng)維修資金，該資金屬全體業(yè)主共同所有，專項(xiàng)用于住宅共有部位、共有設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。質(zhì)保期過后，物業(yè)服務(wù)人必要時可引導(dǎo)業(yè)主申請使用住宅專項(xiàng)維修資金進(jìn)行維修。若物業(yè)公司疏于養(yǎng)護(hù)管理共有設(shè)備設(shè)施或者出現(xiàn)問題后未能按約及時維修、未積極引導(dǎo)業(yè)主維權(quán)等，導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大或者加重，則應(yīng)承擔(dān)與其職責(zé)相對應(yīng)的賠償責(zé)任。