淮南長安網(wǎng)訊 小區(qū)公共管道漏水,，導(dǎo)致業(yè)主的房屋受損,，物業(yè)公司是否應(yīng)該擔(dān)責(zé)？12月17日,，記者獲悉,，淮南市中級(jí)人民法院審理了這樣一起財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛案件。

自2023年1月起,，蔡某發(fā)現(xiàn)房屋天花板上懸掛的管道破裂,，導(dǎo)致房內(nèi)的吊頂、墻體,、木地板被水浸泡,、損壞，蔡某與某物業(yè)公司就賠償問題協(xié)商未果,，遂訴至法院,。經(jīng)查，漏水系因該單元同戶型自上而下公共排水管道出現(xiàn)漏水點(diǎn)所致,，該管道為蔡某樓上十戶居民共同使用,，蔡某不使用該管道。此前,，該物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)委會(huì)簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》約定，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容包含對(duì)房屋共用設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù),、管理和運(yùn)行服務(wù),。

一審法院判決某物業(yè)公司賠償蔡某財(cái)產(chǎn)損失費(fèi)24817元，并支付鑒定費(fèi)3000元,。物業(yè)公司不服,，上訴至淮南中院，辯稱,，案涉管道不屬于公共管道,，系業(yè)主專有部分的管道；根據(jù)業(yè)內(nèi)慣例,，物業(yè)公司只負(fù)責(zé)疏通公共管道,，該管道的維修以及維修資金由業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)，其不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任；蔡某曾擅自改變房屋結(jié)構(gòu)后加裝吊頂,，導(dǎo)致物業(yè)不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)管道破損情況,，需自行承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

淮南中院經(jīng)審理認(rèn)為,，《中華人民共和國民法典》第二百七十四條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所,、公共設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有,。公共排水管道屬于共用設(shè)施設(shè)備,。”《中華人民共和國民法典》第九百二十四條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì),，妥善維修,、養(yǎng)護(hù)、清潔,、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分,。”此外,，蔡某私自加裝吊頂?shù)男袨閷僬Ｑb修裝飾行為,，未改變共有管道用途，不會(huì)增加管道破裂風(fēng)險(xiǎn),。物業(yè)公司未能舉證證明其對(duì)小區(qū)公共管道盡到了定期疏通,、養(yǎng)護(hù)等妥善維修、養(yǎng)護(hù)義務(wù),，其行為已構(gòu)成違約,，故法院依法維持一審判決。

法官說法

該案爭議焦點(diǎn)在于公共排水管道是否屬于業(yè)主共用設(shè)施設(shè)備,。實(shí)踐中,，根據(jù)共有人的范圍，業(yè)主共有可分為小區(qū)全體業(yè)主共有,、某一棟建筑內(nèi)全體業(yè)主共有,、特定單元內(nèi)全體業(yè)主共有等。該案的建筑戶型自上而下布置公共排水管道,，供該單元同戶型全體業(yè)主使用，在構(gòu)造上,、功能上具有相對(duì)獨(dú)立性,，與該單元同戶型業(yè)主具有使用上的利害關(guān)系，故該公共排水管道屬于共用設(shè)施設(shè)備,，而非業(yè)主專有,。有觀點(diǎn)認(rèn)為，部分業(yè)主使用的共用設(shè)施設(shè)備屬于該部分業(yè)主共有,，應(yīng)當(dāng)由使用該管道的業(yè)主自行承擔(dān)維修責(zé)任,。物業(yè)公司作為管理人，不負(fù)有查明漏水原因及維修管道的義務(wù),，不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任,。對(duì)此，法院不予認(rèn)可,。一方面,，小區(qū)業(yè)主通過《物業(yè)管理服務(wù)合同》將共有設(shè)施設(shè)備的管理權(quán)交給物業(yè)公司，約定由物業(yè)公司負(fù)責(zé)養(yǎng)護(hù),、管理,、運(yùn)行等。若物業(yè)公司僅負(fù)責(zé)疏通公共管道,，而不妥善維修,、養(yǎng)護(hù)，則有悖于物業(yè)服務(wù)合同的承諾,，不利于對(duì)業(yè)主利益的平衡保護(hù),。另一方面，商品住宅的購房者已按一定比例向有關(guān)部門交納住宅專項(xiàng)維修資金,，該資金屬全體業(yè)主共同所有,，專項(xiàng)用于住宅共有部位、共有設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修,、更新,、改造。質(zhì)保期過后,，物業(yè)服務(wù)人必要時(shí)可引導(dǎo)業(yè)主申請(qǐng)使用住宅專項(xiàng)維修資金進(jìn)行維修,。若物業(yè)公司疏于養(yǎng)護(hù)管理共有設(shè)備設(shè)施或者出現(xiàn)問題后未能按約及時(shí)維修、未積極引導(dǎo)業(yè)主維權(quán)等,，導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大或者加重，則應(yīng)承擔(dān)與其職責(zé)相對(duì)應(yīng)的賠償責(zé)任,。